Братот на косопственикот на компанијата која го гради дополнителниот објект на Општина Тетово, преку компанија во сопственост на сопругата на неговиот син, ја изгработил физибилити студијата за јавно-приватното партнерство за изградба на друг административно-комерцијален објект на општината со предвидена вредност од 28,5 милиони евра. Во студијата која е изработена за еден месец евидентирани се несовпаѓања од 3,95 милиони евра во пресметката на трошоците, што предизвика сомнежи во јавноста дека вредноста на инвестицијата е напумпана со цел кражба, и дека постои ризик јавно-приватното партнерство да му служи на приватниот интерес на штета на јавниот имот.
Според препорачаниот модел општината ќе придонесе со земјиштето и постојниот објект, ќе плати околу 7,77 милиони евра за дел од новата зграда, а 40% од неа ќе му останат на приватниот инвеститор. Истражувањето на Порталб.мк исто така ги истакнува семејните и деловните врски меѓу фирмата која ја изработила студијата, компанијата што соработува со општината и еден роднина на градоначалникот на општината, Биљал Касами, отварајќи го прашањето за конфликтот на интереси и транспарентноста на постапката.
На 14 октомври Општина Тетово предложи усвојување на „Физибилити студијата за јавно-приватно партнерство за изградба на административно-комерцијален објект за Општина Тетово“, која што предизвика големи нејаснотии и сомнежи за финансиски злоупотреби, блиски деловни врски и оштетување на јавниот интерес во корист на приватниот.
Во продолжение ќе разгледаме по еден од сите овие елементи.
Што предвидува физибилити студијата за јавно-приватно партнерство?
Општина Тетово планира изградба на нов административно-комерцијален комплекс преку јавно-приватно партнерство, со предвидена вредност од 28,5 милиони евра. Во новиот комплекс предвидено е да се смести општинската администрација, јавните претпријатија и Територијалната противпожарна единица, а дел од просториите ќе имаат деловна и комерцијална намена.
Физибилити студијата, која е изработена во текот на последниот месец, анализира три алтернативи за реализација на проектот, од кои како најповолна е оценета третата алтернатива.
Планирано е објектот да се изгради на локацијата каде што актуелно се наоѓа Противпожарната единица, на катастарската парцела 4711/1, КО Тетово 2, со површина од околу 6.768 квадратни метри.
Според студијата комплексот ќе има вкупна бруто-површина од околу 14.392 квадратни метри, со приземје и три ката. Предвидени се административни простории, канцеларии, сали за состаноци, шалтери за услуги за граѓаните, простории за пожарникарите, деловни локали и две нивоа под земја со најмалку 200 паркинг места.
Потребата од изградба на овој комплекс се оправдува со недостатокот на доволно простор за општинската администрација и јавните претпријатија, како и со актуелните услови во кои работи Противпожарната единица. Според податоците од студијата, општинските институции за кои што се предвидува да се сместат во новиот објект имаат 833 вработени, а сегашните простории се распределени на неколку локации, пишува Порталб.мк. Целта е општинските услуги да се централизираат во еден објект и со тоа да се подобрат условите за работа и услугите за граѓаните.
Студијата разгледува три алтернативи за реализација на оваа инвестиција:
Со првата алтернатива предвидено е Општина Тетово сама да го изгради целиот објект, без вклучување на приватен инвеститор. Во овој случај општината треба да обезбеди околу 28,5 милиони евра од буџетот или преку задолжување. Оваа алтернатива се проценува како финансиски неповолна, бидејќи општината нема доволно капацитет сама да ја финансира инвестицијата.
Со втората алтернатива предвидено е јавно-приватно партнерство, каде што општината ќе придонесе со градежното земјиште, постојниот објект на пожарникарите и дел од општинските давачки, а приватниот инвеститор ќе ја финансира изградбата. Како компензација Општината и пожарникарите би добиле дел од објектот, а преостанатиот дел од потребните простории би ги изнајмувале од приватниот инвеститор за период од 20 години, со проценета цена од најмалку 6,5 евра за квадратен метар месечно. Оваа алтернатива се оценува како поповолна од првата, но би го оптоварила општинскиот буџет со долгорочни плаќања за кирија.
Со третата алтернатива, која студијата ја препорачува како најповолно решение, предвидено е приватниот инвеститор да ја финансира целата изградба, а општината да добие дел од објектот како компензација и преостанатиот дел што ѝ е потребен да го купи.
Според овој модел 60% од објектот, односно околу 8.635 квадратни метри, ќе бидат наменети за Општината и Противпожарната единица, а на приватниот инвеститор ќе му останат 40%, или околу 5.757 квадратни метри за деловна и комерцијална дејност.
Но, според студијата општината треба да добие како компензација најмалку 15% од вкупната површина на објектот, или околу 2.158 квадратни метри, за својот придонес во проектот. Преостанатиот дел, до 60% од објектот, Општината ќе го купи од приватниот инвеститор. Ако се земе како основа оваа минимална компензација, за купување остануваат околу 6.477 квадратни метри. Со ориентациона цена од 1.200 евра за квадратен метар куповната вредност би достигнала околу 7,77 милиони евра. Конечната површина и цена ќе се утврдат врз основа на избраната понуда и договорот помеѓу страните.
Според третата алтернатива условите за купување ќе бидат претходно утврдени преку преддоговор, каде што ќе бидат прецизирани површината, цената, начинот и роковите за плаќање, како и обврските на страните. Предвидено е плаќањата да се извршат на тримесечни рати. Во еден дел од студијата се предлага рок на отплата од четири до осум години, а во финансиската анализа како основа се зема период до пет години. По завршувањето на градбата и добивањето на дозволата за употреба, општината ќе може веднаш да ги користи просторите.
Оваа алтернатива се смета за поповолна бидејќи општината не мора да обезбеди финансиски средства на почетокот од градбата и нема да има обврска за долгорочно плаќање кирија, како што е предвидено во втората алтернатива. Меѓутоа, таа презема финансиска обврска за купување на дел од објектот. Од друга страна, приватниот инвеститор, освен приходите од продажбата на просторите на општината, ќе може да оствари профит и од продажбата или изнајмувањето на комерцијалните простори, паркинзите и другите деловни содржини.
За реализација на проектот предвиден е избор на приватниот инвеститор преку јавна постапка, по соодветните одлуки на Советот на Општина Тетово. Студијата предвидува градбата на административните простори што ќе ѝ припаднат на општината да заврши во рок од најмногу пет години од добивањето на градежната дозвола, но не утврдува конкретен датум за почеток на работите, пишува Порталб.мк. За време на градбата општината треба да обезбеди и привремена локација за непречено функционирање на Противпожарната единица.
Што накратко подразбира предложенената варијанта?
Со предложената варијанта како поповолна се предвидува изградба на комплекс од објекти со надземна површина од околу 14.398 квадратни метри на јавното земјиште со површина од 6.768 квадратни метри. Според третата алтернатива Општината придонесува со земјиштето, постојниот објект и дел од општинските давачки, а во замена добива само 15% од објектот, односно околу 2.158 квадратни метри. За други 45%, односно околу 6.477 квадратни метри, треба да плати приближно околу 7,7 милиони евра за повторно да ги купи од приватниот инвеститор, а 40% од објектот ќе остане во трајна сопственост на приватниот инвеститор.
Целосната физибилити студија можете да ја најдете на линкот.
Што не е во ред со оваа студија и за што постојат сомнежи?
Како прво, вкупната проценета сума на инвестицијата за изградба на целиот објект, односно ориентационите пресметки за работите и трошоците, изнесуваат вкупно 28.500.000 евра.
Речиси 4 милиони евра несовпаѓање, трошоците за изградба се пресметуваат милиони евра помалку
Меѓутоа, во табелата прикажана во студијата има несовпаѓања, бидејќи вкупната сума за 23-те ставки во табелата изнесува 24.550.000 евра. Значи, прикажани се 3.950.000 евра повеќе отколку реалната вредност. Подоцна од лицата кои ја изработиле студијата беше кажано дека се работи за технички пропуст.
| Проценетата вредност на инвестицијата за изградба на целиот објект – ориентациона пресметка на работите и трошоците | ||
| Бр. | Вид на работите | Орентационен износ (€) |
| 1 | Подготовка, уривање/чистење и организација на градилиштето | 350.000 |
| 2 | Земјени работи, ископи, транспорт и товарење | 850.000 |
| 3 | Темели и армирана бетонска конструкција | 6.000.000 |
| 4 | Хидроизолација на подземни конструкции | 650.000 |
| 5 | Фасада и термоизолација | 1.350.000 |
| 6 | Прозори и врати од алуминиум/ПВЦ и стаклени фасадни елементи | 1.650.000 |
| 7 | Покрив и покривни слоеви | 450.000 |
| 8 | Внатрешни ѕидови, малтерисување, глетирање и бојадисување | 1.050.000 |
| 9 | Подови, тавани, плочки и завршни работи | 1.550.000 |
| 10 | Внатрешни врати и противпожарни врати | 450.000 |
| 11 | Санитарни чворови и санитарна опрема | 400.000 |
| 12 | Водовод и канализација | 550.000 |
| 13 | Електрични инсталации | 1.450.000 |
| 14 | Слаба струја, LAN, CCTV, контрола на пристап | 700.000 |
| 15 | Греење, ладење и вентилација – HVAC | 2.300.000 |
| 16 | Противпожарни инсталации и системи | 650.000 |
| 17 | Лифтови | 550.000 |
| 18 | Подземна гаража – завршни работи и опрема | 650.000 |
| 19 | Систем за паркирање, рампи, контрола на влез/излез | 250.000 |
| 20 | Вертикална комуникација – скали, огради итн. | 300.000 |
| 21 | Надворешни инсталации | 450.000 |
| 22 | Уредување на надворешниот простор, пешачки површини и комуникација | 600.000 |
| 23 | Резервни/непредвидени трошоци | 1.350.000 |
| — | ВКУПНО | 28.500.000 € |
Фото: Принтскрин од физибилити студијата
Критиките од опозицијата и граѓаните се дека овие бројки се напумпани, бидејќи трошоците за изградба се пресметани за милиони евра помалку отколку што е наведено во студијата.
Кои се лицата што стојат зад студијата и во каков однос се тие?
Според она што беше кажано во Советот на Општината, оваа студија е изработена во рок од околу еден месец и чинела илјада евра. Додека како лица кои ја изработиле истата се наведени професорот Раметула Ферати и Недиме Салаи. Но, како што објасни градоначалникот на Општина Тетово, Биљал Касами, има тројца автори и се работи за технички пропуст, а третото лице е адвокат, без да открие за кого станува збор.
Во студијата се вели дека овие експерти се ангажирани преку една консултантска канцеларија во Тетово, за која што, иако прашана од Порталб.мк, Општина Тетово не откри за која се работи.
Но, самиот професор Ферати на седницата на Општинскиот совет рече дека станува збор за компанијата „Про Консалтинг“.
Според регистарот Companywall, сопственичка и управителка на „Про Консалтинг“ е Џениса Камбери Ферати, која е сопруга на синот на Раметула Ферати, Бардил Ферати, кој во оваа компанија се појавува како раководител на нејзина придружница.
И Недиме Салаи се појавува како блиска со професорот Ферати и „Про Консалтинг“, како коавтор и предавач.
Но, тука не им е крај на врските. Раметула Ферати се појавува како близок и со компанијата „Про-Енџинеринг“, која го гради дополнителниот објект на Општина Тетово во близина на сегашниот објект, во вредност од 1,3 милиони евра според договорот потпишан во февруари 2026 година.
На профилот на компанијата „Про-Енџинеринг“ според Companywall, како косопственик е наведен Ибраим Ферати, кој е брат на професорот Раметула Ферати. Покрај тоа, кај оваа компанија како електронска адреса е наведена rametulla.proing@yahoo.com.
Покрај тоа, Ибраим Ферати по се е близок и со Ракип Алили, кој во јавноста е познат како вујко на градоначалникот на Општина Тетово, Биљал Касами. Конкретно, на парцелата 6676/16 во Тетово како сопственици се наведуваат „Про-Енџинеринг“ и „Мурана Компани“, каде што според Companywall сопственик е Ракип Алили.
Порталб.мк побара објаснување од Општина Тетово околу тоа врз основа на кој оглас изработката на студијата ѝ е доделена на фирмата „Про Консалтинг“ и зошто е избрана токму оваа фирма, имајќи ги предвид сомнежите за конфликт на интереси и блискоста со општинското раководство. Но, од Општина Тетово не добивме одговор.
Порталб.мк побара објаснувања и од професорот Раметула Ферати за семејните врски и сомнежите за конфликт на интереси, но до објавувањето на овој текст ниту од него не добивме одговор.
Кои се критиките на опозицијата и граѓаните за јавно-приватното партнерство?
Главните сомнежи во јавноста за ова јавно-приватно партнерство се дека се работи за кражба на јавниот имот и дека истиот ќе му биде даден на некое лице или фирма блиска до општинското раководство.
„Ние не сме против инвестициите, меѓутоа ова е класична кражба, подла класична кражба, не сме против инвестициите во Тетово, ние сме за, но сме против кражбата“, рече Берат Мурати, општински советник од НАИ.
Агрон Арифи од „Подобро за Тетово“ рече дека студијата е аматерска и несериозна.
„Нека се изработи физибилити студија како што доликува. Ние не сме против капиталните инвестиции во општина Тетово. Но, не можеме да дозволиме во име на капиталните инвестиции да се врши кражба на јавниот имот на граѓаните на Тетово и парите на граѓаните на Тетово да завршат во џебовите на приватни фирми“, рече Арифи.
Арифи истакна дека само рушењето и транспортот на материјалот ќе чинат 350.000 евра, што му доаѓа 400 евра/м², а на пазарот максималната цена е 10 евра/м². Тој рече дека армираниот бетон за новиот објект е калкулиран на 6 милиони евра, за што, како што рече, има сомнежи за кражба бидејќи објектот има бруто површина од 22.875 м², а според пазарната цена таа не е повисока од 150 евра/м² со вкупна цена од 4 милиони евра.
„Врз основа на проценките од градежни инженери, вредноста на објектот според квадратурата што е наведена во студијата, не ја преминува сумата од 13 милиони евра“, рече Арифи.
Според Арлинд Муртезани од Албанската лига, ова јавно-приватно партнерство значи продажба, а општината се обидува да го прикаже како инвестиција.
„За кратко време Општина Тетово би требало да му врати на приватниот оператор/инвеститор со 1.200 евра м², а реално изградбата на еден објект на противпожарната единица и просториите на општината на луксузен начин не чини над 400 евра за м², што значи дека ова раководство краде по 800 евра за м². Каде е придобивката на општината во овој случај? Со оваа логика општината оди по погрешен пат и во иднина граѓаните нема да имаат ниту една педа јавен имот“, рече Муртезани.
Покрај општинските советници и политичките партии, реакции имаше и од граѓаните.
„Објектот за кој во ‘студијата’ стои дека чини 28,5 милиони евра, според градежниците и независните градежни инженери чини некаде 7–8 милиони евра. Значи, општината ќе го даде земјиштето, ќе ја плати во целост и зградата, а на приватната фирма ќе му останат 40% од целиот објект во трајна сопственост гратис. Со неколку зборови: Општината го дава земјиштето, го плаќа целиот објект и се обврзува да плаќа кирија за 40% од објектот што приватната фирма го добила од општината гратис“, рече Зуфер Бајрами, жител на Тетово.
Кое е образложението на општината?
Градоначалникот на Општина Тетово, Биљал Касами, рече дека ќе има јавна дебата, а истакна дека студијата е основниот документ од кој започнува оваа процедура согласно законот.
Според него, со ова решение тие нудат сместување на сите претпријатија и сектори на општината во адекватни услови за работниците и услугите кон граѓаните да бидат подобри.
„Ние нема да крадеме и ќе продолжиме да им служиме на граѓаните на Тетово. Понудите и процедурите ќе бидат транспарентни и отворени и гарантирам дека ќе се избере најдобрата понуда за Тетово. Ова е основна студија од која ќе ја започне процедурата и сите реални вредности понатаму ќе бидат транспарентни, таа вредност може да биде и 20 милиони и 10 милиони согласно тоа што ако тие проценат дека има подобра понуда за јавниот интерес на Тетово, јас гарантирам дека ќе биде прифатена“, рече Касами.
Потоа, тој им порача на општинските советници: „понудете решение, понудете бизниси кои ќе го изградат со најдобри услови, ако не му го доделиме на тој бизнис, јас веднаш давам оставка како градоначалник“.
По бројните реакции во јавноста, Општина Тетово реагираше велејќи дека „се крева прашина“ за изградбата на новиот објект на општината.
„Ако имаат факти и докази за злоупотреби, нека ги поднесат и нека им се обратат на надлежните органи. Јавниот интерес бара секое тврдење да се разгледа со одговорност и секое обвинување да се заснова на докази. Граѓаните заслужуваат да знаат како се носат одлуките и како се трошат нивните пари. Затоа, дебатата треба да служи за нивно информирање, а не да се користи за покревање сомнежи без факти“, рекоа од Општина Тетово.
Како понатаму?
Советот на Општина Тетово на 19-тата седница одржана на 14 октомври не ги изгласа двете точки кои предизвикаа дебата, тензии и протест во салата, конкретно: Предлог-заклучокот за усвојување на физибилити студијата за јавно-приватното партнерство за изградба на административно-комерцијалниот објект за Општина Тетово и Предлог-одлуката за започнување на процедурата за доделување на договорот за воспоставување јавно-приватно партнерство за проектирање, финансирање, изградба, опремување, управување и одржување на противпожарната станица и општинскиот објект.
Овие две точки не се повлечени, туку се одложени за понатаму, а во меѓувреме се очекува да продолжи јавната дебата и да се види дали ќе има измени во оваа насока пред општинскиот совет да ги усвои истите.
Во меѓувреме се очекува општинскиот совет 20-тата седница да ја одржи на 28 октомври (среда), но на дневниот ред не се гледаат овие точки. Целосната дебата од претходната седница за ова прашање можете да ја следите во видеото на линкот
„Традицијата“ на продажба на јавниот имот во Тетово
Општина Тетово во последните години беше мета на критики и обвинувања за злоупотреба и лошо управување со јавните имоти.
Еден од случаите случаите што го обелодени Порталб.мк минатата година беше дека Општина Тетово на нетранспарентен начин овозможила продажба на државно земјиште кај поранешниот Монопол со површина од 6.817 квадратни метри за 70 денари по квадратен метар, и дека таму ќе се градат згради.
Истражувањето покажа дека блокот, иако беше предвиден како индустриска зона, Советот на Општина Тетово од составот 2021/25, чие мнозинство го сочинуваа Движењето Беса и ВМРО-ДПМНЕ, во ноември 2024 година го пренаменија во станбена зона, со што се даде зелено светло во оваа зона да може да се гради. Значи, било во рацете на актуелното раководство на Општина Тетово да одлучи дали кај поранешниот Монопол ќе се градат станови или не.
Градоначалникот Биљал Касами не бил целосно искрен кога рече дека сѐ било „изготвено“ претходно. Тој исто така имаше можност да го суспендира Деталниот урбанистички план подготвен во времето на Теута Арифи или да го приватизира државното земјиште по пренамена во зона за колективно живеење.